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關于服務成本上漲的思考及對策

日期:2013年4月21日 09:31

排列3专家杀号定胆 www.erezp.com 成本上漲不是“洪水猛獸”。

    物業服務成本的年年高漲是當下物業管理行業無法回避的現實,對行業帶來的沖擊和影響也是不言而喻的。在高漲成本的壓迫下,行業內一些不滿的情緒在擴散,悲觀的論調在放大。有的企業不堪重負,無力堅守而悲情撤??;有的同仁怨天怪命,心灰意冷而另謀出路。難道服務成本的上漲對行業來說真的是“洪水猛獸”,行業在劫難逃,甚至有滅頂之災?筆者不以為然,理由有:

服務成本的上漲并非初遇。

    行業最早對成本上漲有切膚之痛感的應是2007年。在房地產業高歌猛進的牽動下,我國經濟出現了虛熱的發展狀態,房價的一路高升將社會物價指數(CPI)推向了新高。作為高成本、低收益的行業首當其沖?;霾壞バ械氖?,行業正在承受物價上漲的痛苦之際,新的《勞動合同法》出臺了,將勞動者的權利?;ど仙焦曳傻牟忝?,這對勞動密集型的行業來說仿如當頭一棒??梢運?,行業在2007年下半年沉浸在成本陡漲帶來的無比痛苦中,消極悲觀情緒彌漫,有人甚至擔憂行業將走向沒落。

    然而悲劇沒有出現,相反物業管理行業經過2008年金融?;目佳?,不僅沒有壓垮,而且不斷發展壯大,行業以喜悅的心情、豐碩的成果在深圳迎來了行業改革發展三十周年的隆重華誕。

    近年新一輪的成本上漲,雖來勢很猛,沖擊很大,但也不足為懼,因為經歷過一次風浪的考驗,行業已經更趨成熟、更有辦法和信心去迎接新的挑戰。

服務成本的上漲是不可逆轉的趨勢。

    服務成本的上漲不是毫無先兆、突然而來的,與事物的發展規律一樣,成本的上漲是我們社會經濟發展的必然現象。原因有四:一是中國經濟經歷了20年的高速發展,帶來了經濟總量和社會財富的巨大增長,人民生活水平得以普遍提升。經濟的發展與服務成本的上漲有水漲船高的內在聯系;二是中國的經濟正與世界的經濟趨于融合,各種生產要素的價值也要平衡對接,國際經濟的一體化勢必拉動服務成本的上升;三是中國人口紅利政策的消失,意味著今后勞動力市場不是過剩而是不足,企業必須要用較高的成本才能購買到有限的勞動力資源,經濟發達國家基本如此;四是我國以人為本、促進和諧的社會發展政策對勞動者權益的?;と找媲炕約俺中康鞲納潑襠惱叨薊峒又仄笠堤乇鶚俏頤俏鏌倒芾硇幸檔娜肆Τ殺靖旱?。

    可見,成本的上漲是不以我們意志為轉移的客觀外力,而且從長遠來看,服務成本依然是呈上升的態勢。對此,我們一是要以平常心態泰然處之,不必驚慌失措;二是要未雨綢繆,早想辦法和對策,變被動為主動。香港的管理費預算與物價指數掛鉤,其經驗可作借鑒。

成本上漲為行業發展帶來機遇。

    成本的上升直接導致管理費的收不抵支,公司經濟效益的下滑甚至虧損,進而影響到管理服務水平的穩定和員工工作熱情的持續,就此理解成本的上漲對行業來說顯然不是件好事。但辨證法告訴我們,任何事物都有正反兩面性,2008年的金融?;泄木眉卻戳?ldquo;危害”的沖擊,也提供了發展的“機遇”。事實上,中國經濟通過產業結構的調整與升級,不僅走出了困境,還增強了發展后勁,成功化“危”為“機”。同理,物業服務成本上漲固然給行業帶來了不可低估的沖擊,阻礙行業的發展;但另一方面,成本的上漲也可能給行業帶來以下方面的發展機遇:

抑制行業的不良競爭。

    行業中的一些不良競爭,尤其為獲得項目不惜“低價”惡性競爭,使原本微薄的利潤變得更少,即便如此,不少企業仍然熱衷此道,總以為不虧就可熬得住。如今,成本不斷高漲,在明顯的虧損壓力下,通過“價格戰”得到的項目勢必難以支撐,也難以為繼。嚴竣的形勢迫使一些物業服務企業深刻反思,痛定思痛:企業必須走健康的市場競爭之道,謀合理的勞動服務所得。

倒逼行業的轉型升級。

    行業三十年的發展,總體是走勞動密集型的發展路徑,多數企業的贏利模式仍然是鋪攤子、上規模、廣種薄收,積少成多,行業的贏利創富能力不強,影響到行業的發展進程。對此,中物協謝家瑾會長早在幾年前就高瞻遠矚,提出了行業必須轉型升級,走創新商業模式的發展新路,并從正面鼓動企業增強創富能力,因為不能創富的行業是沒有前途的行業。服務成本的上漲也向行業敲響了警鐘,警告行業:傳統的發展模式已是窮途末路,物業服務企業必須盡快調整發展戰略,創新發展模式,才能獲得可持續的生存與發展。

加速行業的優勝劣汰。

    應該說,因為行業的性質和特點,市場經濟下的優勝劣汰法則在我們行業多年來體現得不很明顯,以致行業大軍中魚目混雜,良莠不齊,使一些“劣質”企業也能茍延殘喘,甚至為非作歹,敗壞行業聲譽。迫于成本上漲的高壓,行業中的“劣質”企業有可能難以生存而退出歷史舞臺。另一方面,成本上漲的形勢也推動企業之間的強強聯合,加快企業兼并、聯合的步伐。優勢互補、強強聯合正是行業未來健康發展的方向。

     上述所思,意在表明,成本的上漲對行業來說并非“洪水猛獸”,甚至有可能是“柳暗花明”。相信行業能夠渡過時艱,跨越障礙。廣州珠江物業酒店管理有限公司(下稱“珠江管理”)2011年的利潤創了歷史新高,由此及彼,行業的樂觀一面可略見一斑。

應對成本上漲的策略。

     但是,成本的上漲確實給行業帶來了迫在眉睫的壓力,行業的當務之急是如何應對洶涌的“漲”潮,舒緩沉重的漲壓,目前各企業都在八仙過海,各顯本領。遺憾的是,有的企業不顧合同約定,減少服務內容、降低服務水平以此節流;有的企業未經業主同意,擅自調高管理費標準,上演收費“霸王硬上弓”……諸如此類,雖事出有因可以理解,但卻非正道不能茍同。

我認為,積極應對服務成本上漲的對策至少有以下幾項:

合法上調管理費。

    按常規理解,各項服務成本都上漲,管理費也應水漲船高地上調才是。問題在于管理費涉及到業主的切身利益,我們的企業不具備特殊的壟斷地位,調不調管理費最終取決于業主。因此,能否得到多數業主的認可至關重要。物業服務企業要想取得業主對上調管理費的認可必須做到兩點:一是曬帳本,向業主公布費用收支明細,詳細列出收入和支出的對比和缺口,充分說明上調的費用僅僅是維持正常運作的必需開支,而非增加企業的利潤,即所謂曉之以理;二是做工作,為使多數最好是絕大多數業主同意上調管理費,要多做溝通說服工作,甚至動之以情,感動業主,相信大多數業主是通情達理的。行業中已經有不少企業已成功上調了管理費,說明此路是可行的。

調整收費模式。

    2007年以來面對成本不斷上漲的形勢,“珠江管理”雖有壓力但不至于不堪重負,其中緣由與采用酬金制收費模式有關。公司90%以上的項目都已經實行酬金制,收支帳目擺在業主面前,余虧均由業主承受,因此上漲管理費,特別是上調普通員工的待遇容易為業主接受??杉?,酬金制在應對通脹的經濟壓力方面,彰顯出該制度的優越性。這也是歐美國家、特別是我國香港地區普遍采用的是酬金制而非包干制的根由之一。既然如此,在目前的形勢下,將包干制轉為酬金制即便是權宜之計,也不失為應對壓力的有效舉措。

恢復服務的本質。

     服務是物業管理的生命線,提供合同約定的質價相符的服務是企業賴以生存的根本。行業中有的企業為了競爭項目,取悅業主,作出許多超出實際的服務承諾;也有企業為了樹品牌,做宣傳,提出種種好看不實用的服務“新招”。必須強調的是,按照最高法出臺的關于審理物業服務糾紛的兩個“司法解釋”,任何服務的承諾都具有法律效力。重視服務、提升服務,服務永不言完善是物業服務企業不懈努力的目標。但是必須認識到,服務作為無形產品也有價值,也飽含了勞動者的智慧與汗水,也是有成本的。因此,過度服務、超值服務,甚至奉送服務不應成為行業的主流,尤其是在目前的形勢下,不宜宣傳推廣華而不實、不計成本的服務!

更新用人政策。

    早些年中國的人口紅利給我們行業的發展提供了充分的人才保障,價廉物美的勞動力成為行業的主力大軍。如今時過境遷,招工難、用工貴成為制約行業發展的桎梏。因此,我們必須檢討用人政策,更新人力觀念,甚至降低用人標準。在香港,因為勞動力的短缺,住宅樓宇的管理員幾乎全是退休的老伯,香港同行的人力觀啟發我們:人才固然是個寶,但并非多多益善,因為企業留住人才的資本有限;員工重在遵紀守法、敬業愛崗,其他諸如身高、外貌、年齡、性別、黨派等條件都是次要的。

積極開拓經營。

    物業服務企業堅守“一畝三分地”,致力“四大基礎服務”是企業的根基,本無可厚非。但如果僅限于此,企業不能創富,也就難以做強,更難抵御風險(包括服務成本上漲)的沖擊。因此開拓經營、增加收益,是企業應對成本上漲的自救良策。“珠江管理”之所以能夠在惡劣的形勢下仍取得較好的收益,就因為有酒店經營的業績作補充,形成東邊不亮西邊亮的贏利格局。至于企業如何根據自身情況開展經營,有何門道,中物協謝家瑾會長和行業許多人士都有精辟闡述,在此不再贅述。

    總之,在服務成本上漲面前,辦法總比困難多,相信行業同仁的堅定與智慧,定能戰勝困難,化“漲”為“機”,迎來行業發展新時代,正如古詩所曰:“兩岸猿聲啼不住,輕舟已過萬重山”。

所屬類別: 行業新聞

該資訊的關鍵詞為:成本上漲